Kaufen in Portugal: Lissabon Charme funktioniert immer noch, aber …

Lissabon ist nach mehreren Jahren aufstrebender Immobilien keine billige Stadt mehr. Neben der Steuererleichterung mangelt es dem Land nicht an Attraktionen, um die Franzosen anzuziehen.

„Die Franzosen, die in Portugal einkaufen, suchen alle dasselbe: eine schöne Aussicht, eine Terrasse und eine Garage, wenn möglich ohne Arbeit. Was hier in der Regel einer Luxusunterkunft entspricht “, erklärt Carlota Pelikan, Vertreterin von Athena Advisers in Portugal, einer internationalen Immobilienberatungsagentur. Der französisch-portugiesischen Industrie- und Handelskammer (CCIFP) zufolge gibt es in diesem Land mindestens 50.000 französische Expatriates.

Seit 2012 haben sich jedes Jahr zwischen 5.000 und 7.000 unserer Mitbürger dort niedergelassen, die überwiegende Mehrheit davon sind Rentner. Die portugiesische Regierung hat 2013 ein System eingeführt, das es Nicht-Einwohnern Portugals ermöglicht, für zehn Jahre keine Steuern auf bestimmte im Ausland erzielte Einkünfte zu entrichten, beispielsweise auf Altersrenten. Dieser Status des nicht-gewöhnlichen Aufenthaltsberechtigten (Non-habitual Resident, RNH) ist für Personen bestimmt, die mehr als 183 Tage pro Jahr in Portugal wohnen und die in den fünf Jahren vor dem Antrag nicht in diesem Land gelebt haben.

Darüber hinaus fehlt es dem Land bei dieser sanften Besteuerung nicht an Attraktionen, um die Franzosen anzuziehen: 300 Sonnentage im Jahr, eine einhellige Lebensqualität, ein hochwertiges Gesundheitssystem und deutlich niedrigere Lebenshaltungskosten zu dem von Frankreich. Eine monatliche Rente von 1.400 Euro entspricht somit dem 2,5-fachen des portugiesischen Mindestlohns, der 600 Euro nicht übersteigt. Durch die Ansiedlung in Lissabon steigt die Kaufkraft eines Franzosen um 25% und im Inland um 40%.

Bis vor kurzem waren die Immobilienpreise besonders attraktiv … Aber sie haben in den letzten Jahren stark zugenommen. Es ist richtig, dass es der portugiesischen Wirtschaft, die 2010 von der Staatsschuldenkrise in der Eurozone schwer getroffen worden war, viel besser geht.

Portugal, Lisbonne, Alfama

Das BIP-Wachstum dürfte 2019 bei 1,8% liegen, wobei die Arbeitslosenquote mit 6,3% am niedrigsten sein dürfte. Im Jahr 2018 stiegen die Preise für alte Immobilien laut dem National Institute of Statistics um 10,3%. Mit einer Anzahl von Transaktionen um 16,6%: 178.691 Waren wurden im vergangenen Jahr in Portugal verkauft.

Die Immobilien-Euphorie betrifft hauptsächlich die Region Lissabon, in der sich die meisten französischen Expatriates niederlassen. Mittlerweile liegt der Durchschnittspreis pro Quadratmeter bei 4.000 Euro und damit doppelt so hoch wie 2012. In Chiado, der teuersten Gegend der Stadt, liegt der Durchschnittspreis pro Quadratmeter bei rund 10.000 Euro . “Es ist doppelt so viel wie vor fünf Jahren. Die Gentrifizierung ist im Gange “, kommentiert Frau Pelikan.

Es ist immer möglich, gute Geschäfte zu machen, indem man Objekte zum Renovieren auswählt. Im historischen Zentrum Lissabons gibt es viele Überreste, insbesondere in Graça und in Alfama, dem Geburtsort des Fado, rund um die Burg São Jorge, die die Stadt beherrscht. Aber Vorsicht, es ist schwierig, Handwerker zu finden, daher sind die Baukosten erheblich gestiegen. „Die Renovierung eines Quadratmeters in Lissabon kostet zwischen 1.500 und 1.800 Euro. Die Nachfrage ist sehr stark. Vor einigen Jahren lag die Spanne zwischen 1.000 und 1.500 Euro “, fährt Frau Pelikan fort.

Aerial view of Lisbon cityscape, Lisbon, Portugal

Die Inflation hat sich auf populärere Gebiete am Rande des Zentrums ausgeweitet, wie beispielsweise Santos, das sich entlang des Flusses Tejo erstreckt und für seine Innenarchitektur- und Einrichtungsgeschäfte bekannt ist. In sechs Jahren ist der Quadratmeterpreis von 2.000 Euro auf über 6.000 Euro gestiegen.

Anders als in Barcelona oder Berlin ist es in Lissabon relativ einfach, Touristen für kurze Zeit zu vermieten. Ein Nachteil: Die Beantragung einer Mietgenehmigung beim Rathaus ist nun obligatorisch, und das Rathaus lehnt ab, wenn der Anteil der Anmietungen in einem Stadtteil 25% der Wohnungen erreicht, was bereits in fünf Stadtteilen des historischen Zentrums der Fall ist, darunter Alfama, Mähren, Bairro Alto und Castello.

Andernfalls lohnt es sich in Portugal, auf traditionelle Weise zu mieten, da das Mietangebot nicht ausreicht, um die Nachfrage zu befriedigen. “Es ist einfach, einen Mietgewinn von mehr als 4% zu erzielen”, sagte Cécile Gonçalves, stellvertretende Direktorin der Immobilienagenturen von House in Portugal.

Portugal, Setúbal, Alentejo, Alcácer do Sal

Da das historische Herz Lissabons immer teurer wird, kaufen immer mehr Ausländer von der Halbinsel Setubal auf der anderen Seite des Tejo, wo die Preise im Vergleich zur Hauptstadt halbiert werden. “Eine Zweizimmerwohnung mit Terrasse, Blick über Lissabon und Schwimmbad in einer neuen Residenz am Flussufer verkauft sich ab 217.000 Euro in Alcochete und 175.000 Euro in Seixal”, so Gonçalves.

Nach Angaben dieses Experten verfügen die in Portugal ansässigen Franzosen über ein durchschnittliches Budget zwischen 350.000 und 450.000 Euro, von denen die meisten eine Immobilie in Frankreich verkauft haben. Ein Budget, mit dem sie ein schönes Haus mit drei Schlafzimmern und einem Swimmingpool an der Algarve, Albufeira oder Vilamoura westlich von Faro kaufen können.

Die Franzosen sind auch zahlreich in Tavira und Olhao, weiter östlich, wo das Meer wärmer ist. In Porto sind die Preise deutlich niedriger als in Lissabon: Zwischen 2.500 und 3.000 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt, aber das Wasser ist vereist, ein Detail, das französische Rentner im Allgemeinen abkühlt.

Von Jérôme Porier